Tvangsfravikelsesklausul

Tips fra ADVISO

Fra tid til annen oppstår dessverre situasjoner hvor leietaker ikke flytter ut når utleier ønsker det. Dette kan være grunnet i at leietaker har misligholdt leieavtalen eller at leietiden har utløpt.

Reglene som utleier i slik tilfeller må følge fremkommer av husleieloven og tvangsfullbyrdelsesloven, som gjelder for både bolig og næringslokaler.

For å kunne få leietaker kastet ut av sine lokaler med tvang trenger man etter norsk rett et tvangsgrunnlag. Det er ikke alene tilstrekkelig at leietaker har misligholdt avtalen eller at leietiden er utløpt.

Det mest sentrale tvangsgrunnlaget er rettskraftig dom. Det vil normalt være svært tidkrevende for utleier å få en rettskraftig dom mot leietaker dersom leietakeren ikke flytter frivillig, og derfor har lovgiver åpnet for at det kan avtales et slikt tvangsgrunnlag når man inngår avtalen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2.

Å avtale et slik tvangsgrunnlag vil derfor spare utleier for en lang, og ofte kostbar, prosess i retten. Ved å avtale dette særskilt aksepterer leietaker at tvangsfravikelse kan skje ved betalingsmislighold og når leietiden er utløpt. En slik klausul er for øvrig er inntatt i gjeldende meglerstandarder (oppdaterte standarder ble lansert tidligere i år), slik at man som utleier er trygt dekket dersom meglerstandardens tekst benyttes. Klausulen beskytter utleier mot å måtte gå via en rettskraftig dom for å kunne få leietakeren kastet ut av lokalene med tvang.

Når utleier mener at det foreligger et mislighold eller at leietiden har gått ut, og en har avtalt en slik tvangsfravikelsesklausul, må det sendes et  varsel med 14 dagers frist for en frivillig fraflytting, hvis ikke vil det skje en tvangsfravikelse.

Hvis denne fristen oversittes uten at kravet er etterkommet, kan utleier sette frem begjæring om tvangsfravikelse for namsmannen, som da foretar den fysiske fravikelsen.

Dersom det ikke foreligger tvangsfravikelsesklausul vil veien for utleier for å få ut en leietaker fra lokalet være vesentlig lengre. Fravikelse kan fortsatt skje uten særskilt tvangsfravikelsesklausul hvis det foreligger åpenbar hevingsgrunn, men terskelen for dette er svært høy.

Tvangsfravikelse er et fysisk inngrep som retter seg mot den som oppholder seg i lokalet. Det er derfor viktig at den som til enhver tid er reell leietaker har vedtatt tvangsfravikelse på en betryggende måte. Foreligger det fremleie bør det inntas en egen tvangsfravikelsesklausul i fremleiekontrakten, slik at fremleietaker har vedtatt at tvangsfravikelse kan skje. Tilsvarende er det viktig ved overdragelse av leiekontrakten at ny leietaker vedtar å tre inn i de forpliktelsene som tidligere leietaker var bundet av.

Vi i ADVISO anbefaler alle utleiere å innta en slik tvangsfravikelsesklausul i leieavtalen.

Publisert

Vær oppdatert på hva som skjer innenfor forretningsjus:

Vi sender ut nyhetsbrev når det skjer noe vi mener det er verdt å få med seg.
Meld deg på vårt nyhetsbrev.

Artiklene blir også lagt ut på vår Linkedin-side og Facebook-side hvis du heller vil følge oss der.