Sommerbrev fra ADVISO

1. Finansdepartementet foreslår å utvide fritaket for dokumentavgift

Finansdepartementet har gjennom et høringsnotat foreslått at det innføres dokumentavgiftsfritak ved overføring av grunnbokshjemmel til fast eiendom, når dette skjer i forbindelse med omorganiseringer som kan skje med skattemessig kontinuitet. Etter gjeldende rett kan fast eiendom som overføres ved blant annet fusjon og fisjon overføres uten at det utløses dokumentavgift, mens tilsvarende ikke er tilfelle ved omdanning av ANS, DA eller KS til AS.

Dersom forslaget blir vedtatt vil man kunne foreta skattefrie omorganiseringer, og samtidig unngå kostnaden som dokumentavgiften hittil har vært. Viktige hindringer for slike omdannelser vil dermed forsvinne. Idet en også i slike tilfeller kan foreta overskjøting av eiendom eid av selskapet i forbindelse med en skattefri omdanning til AS, uten at det belastes dokumentavgift på 2,5 % av markedsverdien ved hjemmelsoverføringen.

Ikrafttredelsestidspunktet er foreslått å være 1. januar 2016, og en bør således vurdere å avvente eventuell omdanninger som omfatter fast eiendom til de nye reglene er vedtatt og i kraft.

2. Konserninterne overføringer over landegrensene

Regjeringen vedtok 19. juni å åpne for en utvidelse av adgangen til å overføre eiendeler mellom konsernselskaper uten beskatning til også å omfatte overføring til selskap hjemmehørende i land som Norge har skatteavtale med.

Endringen er imidlertid i denne omgang kun en lovendring som åpner for etterfølgende endringer av regelverket gjennom forskrift. Slik forskrift er foreløpig ikke vedtatt og de endelige detaljene knyttet til endringene er således ikke avklart.

3. Forslag om endring i reglene om eiendomsskatt

Regjeringen sendte den 18. juni på høring et forslag om lettelser i eiendomsskatten. Formålet med forslaget er at eiendomsbeskatningen av verk og bruk skal blir mer lik eiendomsbeskatningen av andre næringseiendommer. Forslaget vil redusere eiendomsskatten for mange bedrifter ved at det foreslås at "verk og bruk" og produksjonsmaskiner ikke lenger skal inngå i eiendomsskattegrunnlaget.

I høringsnotatet legges det fram to alternative forslag til endring av reglene.

(i) Alternativ 1 innebærer at en opprettholder "verk og bruk" som utskrivingsalternativ, men at produksjonsutstyr og–installasjoner ikke skal inngå i beregningsgrunnlaget.

(ii) Alternativ 2 fjerner verk og bruk som egen kategori og det vil derfor ikke lenger være mulig å kun ha eiendomsskatt på verk og bruk. Verk og bruk vil dermed eiendomsbeskattes som alminnelig næringseiendom. Dette innebærer at produksjonsutstyr og –installasjoner fritas for eiendomsskatt, og det gir økt likebehandling mellom ulike typer næringseiendom. Eiendomsbeskatning etter reglene for alminnelig næringseiendom medfører også at gjenanskaffelsesprinsippet ikke lenger gjelder som hovedregel for verdsettelse.

Ingen av alternativene medfører endringer i verdsettelsen av vannkraftanlegg.

Begge alternativene vil forenkle dagens regler, gjøre eiendomsskatten mer forutsigbar og innebære skattelettelser for bedrifter i kommuner som har eiendomsskatt.

Høringsfristen er 18. september. Idet endringene kan medføre behov for ny taksering, er ikrafttredelsestidspunktet ikke angitt.

4. Overdragelse av utleiebygg under oppføring, renovering eller prosjektstadiet – tilbakeføring av inngående merverdiavgift

En uttalelse fra Skattedirektoratet i 2015, understreker viktigheten av å foreta en grundig gjennomgang av mulige avgiftsmessige konsekvenser før gjennomføring av transaksjoner med fast eiendom involvert.

Utleie av fast eiendom er i utgangspunktet unntatt merverdiavgift. Blant annet gjennom innvilget søknad om såkalt frivillig registrering, kan imidlertid en næringsdrivende legge til mva på sine fakturaer til avgiftspliktig leietaker. Ved oppføring i bygg er det i tillegg adgang til å søke om forhåndsregistrering for mva. Næringsdrivende kan dermed oppnå fradrag for inngående mva knyttet til utleieobjektet, herunder vedlikehold, drift og oppføring.

Ved forhåndsregistrering knytter det seg en del vilkår,både for å få innvilget søknad, og til opprettholdelse avfradraget. For det første må leieavtale være inngått. Videremå blant annet utleie skje til avgiftspliktig

næringsvirksomhet i 10 år og eies av samme eier i like mange år. Brytes vilkår, en såkalt justeringshendelse, utløses i utgangspunktet en plikt til å tilbakebetale deler av fradragsført mva.

Typiske begivenheter som utløser tilbakebetaling av tidligere fradragsført inngående mva, er transaksjoner hvor eiendommen inngår i salg, fusjon, fisjon mv. For å unngå en tilbakeføring av inngående mva på tidligere eiers hånd, har man samtidig med overdragelsen, inngått avtale med ny eier som overtar justeringspliktene.

Nå mener imidlertid Skattedirektoratet at det ikke er anledning til å overdra justeringsforpliktelsene i de tilfeller tidligere eier ikke har kommet i gang med utleien. Skattedirektoratets rettslige utgangspunkt er at dersom bygg under oppføring overdras før utleievirksomheten har kommet i gang, vil det grunnleggende vilkåret for fradragsrett ikke være til stede. Fradragsført merverdiavgift må dermed tilbakebetales, noe som kan bli en dyr affære for tidligere eier. Ny eier får riktignok en justeringsrett, dvs. at inngående mva kan søkes tilbakebetalt over en 10-årsperiode.

I enda større grad kan Skattedirektoratets uttalelse få konsekvenser for rehabiliteringsprosjekter / vedlikeholdsprosjekter. Vedlikeholdskostnader omfattes ikke av justeringsregelen fordi det ikke er kapitalvare etter loven. Befinner ikke leietaker seg i lokalene på transaksjonstidspunktet plikter tidligere eier å tilbakebetale tidligere fradragsført inngående mva og ny eier får heller ikke overta justeringsrett: Inngående mva blir innelåst med endelig virkning og utgjør dermed en kostnad i byggeprosjektet.

Disse uheldige og uønskede avgiftsmessige konsekvenser, unngås dersom man allerede fra prosjektets begynnelse legger eiendommen i et såkalt single purpose selskap og overdrar prosjektet i form av selskap (aksjer), da overdragelse av aksjer ikke er en begivenhet som utløser justeringsplikt.

5. Ny Høyesterettsdom om virksomhetsoverdragelse etter arbeidsmiljøloven

Stiftelsen Kirkens Bymisjon leverte bo-oppfølgingstjenester til Oslo kommune for en bygård (Schandorffs gate 4) med boliger for rusavhengige personer med krav på botilbud etter sosialtjenesteloven. Kommunen besluttet å overta driften selv etter utløpet av kontraktsperioden. Da kommunen overtok driften, ble de ansatte oppsagt en bloc av Kirkens Bymisjon.

De ansatte tapte i tingretten, men vant frem i Borgarting lagmannsrett i fjor høst. I sin dom av 17. juni i år, kom Høyesterett til at det forelå virksomhetsoverdragelse etter arbeidsmiljøloven. Avgjørende var at virksomheten ble ansett som en egen enhet som hadde bevart sin identitet etter kommunens overtakelse.

Høyesterett la i sin vurdering avgjørende vekt på at driften av bygården var organisert som en egen (under)avdeling i Kirkens Bymisjon. Det var tale om en egen geografisk enhet som var fysisk adskilt fra den øvrige virksomheten. Enheten hadde eget budsjett, og det ble ført eget regnskap. Bygården var de ansattes arbeidssted - både formelt og reelt og det var en stedlig daglig leder som hadde ansvaret for den daglige driften. Virksomheten var dessuten i det vesentlige den samme etter overføringen til Oslo kommune.

De ansatte som var sagt opp på grunn av overtakelsen, ble tilkjent erstatning for sitt økonomiske tap samt oppreisningserstatning for tort og svie.

Dommen er interessant fordi den er et ledd i avklaringen av regelverket om virksomhetsoverdragelser generelt, men også fordi den bekrefter at regelverket gjelder fullt ut for kommunale virksomheter i forbindelse med at de setter ut eller tar tilbake virksomheter.

6. ADVISO støtter sosialt entreprenørskap

Spesialistbedriften er et selskap som har solid fremdrift, høye ambisjoner og en tydelig visjon. Sosialt entreprenørskap er på sitt beste når den ser ressurser der andre ser problemer.

ADVISO er imponert over innsats og resultat, og har besluttet å bistå Spesialistbedriften med gratis juridisk rådgivning.

7. Vi fortsetter å vokse

ADVISO fortsetter å styrke vår kompetanse, og etter ferien kan vi ønske velkommen Martin Høie Olsen. Martin har jobbet i ca 6 år i Deloitte Advokatfirma AS i Bergen, og har omfattende erfaring innenfor fagfeltene selskapsrett og selskapsbeskatning.

Vi har også ansatt ny kontorleder. Maria Berdal Wiik vil begynne hos oss i løpet av høsten. Hun jobber i dag som regnskapsfører. I tillegg til at hun vil ha ansvar for de regnskapsmessige forhold i ADVISO, vil hun ha ansvaret for den merkantile ledelsen av kontoret.

Vi gleder oss til å presentere de nye medarbeiderne når de er på plass.

Publisert 26.06.2015