Nytt innenfor regelverket knyttet til fast eiendom

I takt med samfunnsutviklingen endrer regelverket for fast eiendom seg. De siste årene har det særlig vært fokus på (i) hvordan korttidsutleie, typisk via Airbnb, skal reguleres, og (ii) hvordan flere kan få tilgang til boligmarkedet gjennom alternative boligkjøpsmodeller, som «leie til eie» og «deleie».

Ny veileder i forbindelse med korttidsutleie

Det er kommunene som fører tilsyn og skal sørge for at regelverket knyttet til korttidsutleie overholdes, særlig opp mot plan- og bygningslovgivningen. Formålet er å sikre at boliger som bygges faktisk brukes til boligformål, og ikke reelt sett inngår i næringsvirksomhet, med mindre området er regulert for det.

Utviklingen det siste året, særlig i pressområder som Geiranger og Ålesund sentrum, er at flere boliger kjøpes med det formål å drive korttidsutleie via tjenester som Airbnb. Dette kan bidra til økte boligpriser og til at boliger ikke blir brukt i tråd med det formålet de er avsatt til. I tillegg ser vi en trend med økte leiepriser og knapphet på utleieboliger, særlig i pressområder.

Siden korttidsutleie ofte skjer sporadisk og kommunene er tilsynsmyndighet, har denne typen bruk i praksis tidvis gått under radaren hos offentlige myndigheter. Regjeringen har nå utarbeidet og publisert en ny veileder som skal gjøre det enklere for kommunene å følge opp at regelverket overholdes. Dette samsvarer også med utviklingen i EU, hvor flere land har iverksatt tiltak for å få bedre kontroll med korttidsutleie. Det arbeides dessuten med felles europeiske rammer, hvor det er signalisert at et mer harmonisert regelverk kan komme mot slutten av 2026.

Etter plan- og bygningsloven har kommunene betydelig handlingsrom til å styre hvordan arealer og bygninger kan brukes. Når en bolig er oppført, kan den brukes til det formålet og på den måten det er gitt tillatelse til. Dersom boligen benyttes på en annen måte enn hva som er først søkt om, kan det utløse krav om søknad og tillatelse til bruksendring. Langvarig eller omfattende korttidsutleie kan falle inn under dette.

I veilederen skal det bli enklere å vurdere hva som er tillatt bruk etter både arealplaner og byggetillatelser, opp mot den faktiske bruken av eiendommen. Veilederen legger blant annet opp til en «trafikklysmodell» for å strukturere vurderingen av hva som fremstår som bruk, og hva som i realiteten skjer. Her oppmuntres kommunen til å gå dialog med eier, men samtidig gjøre egne undersøkelse ved å gå inn på ulike plattformer for utleie og snakke med aktuelle naboer.

Det er viktig å understreke at veilederen ikke tar sikte på tilfeller der privatpersoner leier ut egen bolig i forbindelse med ferie, men først og fremst der korttidsutleie er selve formålet med kjøpet og den eneste (eller klart dominerende) bruken av eiendommen. Slik bruk er ikke nødvendigvis ulovlig, men den må være i samsvar med eksisterende planer og godkjenninger.

Ved brudd har kommunen adgang til å følge opp med pålegg og sanksjoner, herunder tvangsmulkt og overtredelsesgebyr. Veilederen omtaler ikke skatterettslige problemstillinger.

Endringer i burettslagslova og eierseksjonsloven for tilrettelegging for boligkjøpsmodeller

En annen stor utfordring de siste årene, særlig i de større byene, er at boligprisene er høye og at egenkapitalkravene i boliglånsforskriften hindrer mange i å komme inn på boligmarkedet. I den forbindelse har det kommet flere alternative boligkjøpsmodeller, hvor aktører tilbyr løsninger som «leie til eie» eller «deleie». Dette innebærer at kommune, private foretak eller utbygger går sammen med en kjøper og eier boligen sammen. Forbrukeren/ kjøper vil gradvis kjøpe en større andel av leiligheten ved fastsatte innbetalinger.

Stortinget har nå vedtatt endringer i burettslagslova og eierseksjonsloven for å legge bedre til rette for denne typen boligkjøpsmodeller. Formålet er å åpne for at private aktører, boligutviklere og kommuner kan tilby flere slike modeller, samtidig som forbrukervernet styrkes og at det reguleres i større grad enn tidligere.

Den mest praktiske endringen er en lemping i eierbegrensningene. Her er da særlig vurdert hvor stor andel en profesjonell aktør kan eie i ett og samme borettslag eller eierseksjonssameie. Tidligere har det vært tydelige begrensninger, nettopp for å sikre at profesjonelle aktører ikke kjøpte opp en stor andel av boligene og drev ordinær utleie. Etter de nye reglene kan profesjonelle aktører eie inntil 50 prosent i et prosjekt, forutsatt at enhetene inngår i en alternativ boligkjøpsmodell. For kommunene er taket satt høyere. Dette er dermed et unntak fra den ordinære hovedregelen.

For å ivareta forbrukerne som inngår slike avtaler, trekkes det særlig frem to prinsipper. For det første kan kjøpsopsjonen ikke foreldes så lenge avtaleforholdet løper. For det andre er den alminnelige forkjøpsretten satt til side så lenge det foreligger en avtale om kjøpsrett. På denne måten får forbrukeren et mer reelt og langsiktig vern for muligheten til å gå fra leie til eie.

I kjølvannet av lovendringene ventes det også forskrifter som nærmere vil regulere blant annet generalforsamling/årsmøte og stemmerett. Hensikten er å hindre at profesjonelle aktører får uforholdsmessig stor innflytelse i slike sameier og borettslag, i tråd med prinsippet om at det i hovedsak skal være beboerne som styrer.