Ny avgjørelse fra Høyesterett - Forkjøpsrett utløst ved tingsinnskudd til nystiftet, heleid aksjeselskap

Høyesteretts ankeutvalg avviste 26. juli 2018 anken i en sak om forkjøpsrett. Spørsmålet i saken var om tingsinnskudd av en eiendom fra den personlige eieren til et nystiftet, heleid aksjeselskap kunne anses som et salg som utløste forkjøpsrett for leietaker.

Forkjøpsretten i leiekontrakten hadde følgende ordlyd:
«Leietaker har forkjøpsrett til lokalene ved eventuelt salg, på ellers like vilkår med andre interessenter».

Leietaker (A) inngikk opprinnelig leiekontrakten med sin far (B), som frem til 2012 eide eiendommen. I 2012 ble eiendommen overdratt som gave til As bror (C).

(C) overførte senere i 2012 eiendommen til et selskap som ledd i en skattemessig omdanning av personlig næring (enmannsforetak) til aksjeselskap. Han gikk derved over fra å være personlig eier av eiendommen til å bli eneeier av alle aksjene i et selskap som eide eiendommen.

Spørsmålet om tingsinnskuddet i 2012 utløste forkjøpsrett kom opp i forbindelse med at aksjene i selskapet ble solgt i 2016. Salget av aksjene ville i utgangspunktet utløst forkjøpsrett etter løysingsrettslova § 11. Det følger imidlertid av løysingsrettslova § 12 at en forkjøpsrett faller bort dersom den ikke blir gjort gjeldende første gang den utløses. Partene var enige om at dersom forkjøpsretten ble utløst av tingsinnskuddet i 2012 ville den ikke kunne gjøres gjeldende ved salg av aksjene i 2016. Dersom tingsinnskuddet derimot ikke utløste forkjøpsretten, ville den fremdeles være i behold og kunne gjøres gjeldende ved salg av aksjene i 2016.

Lagmannsretten kom til at tingsinnskuddet måtte anses som et «salg» som utløste forkjøpsretten. Høyesteretts ankeutvalg sa seg enige i dette. Et aksjeselskap er et eget rettssubjekt og en overføring mot vederlag i aksjer (tingsinnskudd) må anses som et «salg». Det hjalp ikke at overdragelsen skjedde som ledd i en skattemessig omdanning, dvs. omdanning med skattemessige kontinuitet.

Forkjøpsretthaveren hadde i tillegg anført at tingsinnskuddet ikke utløste forkjøpsrett fordi overdragelsen skjedde til «nærstående», ettersom den tidligere eieren ble eier av alle aksjene. Retten mente imidlertid at § 8 i løysingsrettslova uttømmende angir hvem som kan være «nærstående», dvs. kun fysiske personer.

Det ble også anført at formålet med forkjøpsretten var å gi leietaker mulighet til å kjøpe eiendommen dersom den gikk ut av familien. Siden C fortsatte som eneeier av aksjene ved omdanningen i 2012, kunne forkjøpsretten ikke være utløst. Først ved salget av aksjene i 2016 ville eiendommen gå ut av familiens eierskap. Lagmannsretten påpekte at forkjøpsrettens ordlyd er nøytral og gir ikke spesielle føringer om hvordan den skal tolkes. Retten fant ikke grunnlag for å tolke forkjøpsrettens ordlyd innskrenkende.

Til sammenligning kom Høyesterett i HR-2017-16664-A til at en forkjøpsrett «ved salg» ikke ble utløst ved en fusjon mellom to aksjeselskaper. Her la Høyesterett blant annet vekt på at et «salg» normalt innebærer at selgeren gir slipp på salgsgjenstanden, mens en fusjon innebærer et fortsatt eierskap, om enn i fellesskap med nye eiere.