Byggherrens endringskompetanse - 15 % regelen. Hva med opsjoner?

Byggherren har etter samtlige entrepriserettslige standarder rett til å pålegge entreprenøren å utføre endringsarbeider. Endringsreglene gir byggherren kompetanse til ensidig å pålegge entreprenøren å utføre annet arbeid eller utføre arbeid på annen måte enn det kontrakten fastsetter.

Standardene fastsetter at byggherren kan pålegge entreprenøren endringer inntil 15 % netto tillegg til kontraktssummen. Forutsetningen er at endringen står i sammenheng med det kontrakten fastsetter og at endringen ikke er av en vesentlig annen art enn det opprinnelig avtalte arbeid. Tilsvarende rett er byggherren for øvrig gitt i forbrukerforhold, rent bortsett fra at bustadoppføringslova legger opp til at det øvre taket på 15 % må avtales på forhånd.

I profesjonelle entrepriseforhold (dvs. kontrakter mellom næringsdrivende) gjelder nevnte endringskompetanse med mindre "annet er avtalt". Det kan avtales en høyere terskel enn 15 %, og det kan også avtales at entreprenøren skal kunne pålegges arbeider som er av "vesentlig annen art" osv. Det siste er i praksis ofte regulert som opsjoner. En opsjon innebærer for byggherren en rett, men ingen plikt, til på et tidspunkt å få utført noe annet enn det som er beskrevet som kontraktens gjenstand ("scopet"). Hvorvidt noe er en opsjon eller ikke, beror på en tolkning av det som er angitt, og det er derfor viktig at partene er nøye med å formulere innholdet i det som er tenkt å være en opsjon. Når det først kan konstateres at det er snakk om en opsjon, oppstår spørsmålet om opsjonsprisen skal inngå i beregningen av 15 %-grensen.

Tidspunktet for når byggherren "kaller på" opsjonen, er i første omgang avgjørende. Det er i juridisk teori antatt at opsjonsprisen inngår i kontraktssummen dersom byggherren tiltrer opsjonen før kontrakt inngås. Dersom opsjonen tiltres etter at kontrakt er inngått, er det mer uklart hva som gjelder. Det er i utgangspunktet antatt at opsjonsprisen i et slikt tilfelle vil være en endring som inngår i 15 % begrensningen, ettersom det er naturlig å betrakte en opsjon som en forhåndspris på et tilleggsarbeid. Men det kan også være holdepunkter for det motsatte. Opsjonen kan være av en såpass betydelig verdi at 15 % regelen vil hindre byggherren fra å kunne kalle på den. Dersom opsjonen skal regnes som en endring, vil taket på 15 % nås allerede i og med at opsjonen tiltres. Det vil i mange tilfeller derfor kunne være vektige grunner til at man ser bort fra opsjonen i vurderingen av 15 % regelen. Opsjonen kan altså bli vurdert som en selvstendig avtale.

På det tidspunkt taket på 15 % er nådd, kan entreprenøren etter standardene nekte å utføre endringsarbeid – med mindre partene kommer til enighet om betingelser for disse arbeidene. Entreprenøren er altså i posisjon til å reforhandle kontraktens vilkår i en slik situasjon. For begge parter er det derfor viktig å ha god oversikt over alt av tillegg og fradrag, inkludert opsjoner som er kalt på etter at kontrakt er inngått. For å kunne ha slik oversikt, er det avgjørende at partene har tenkt på og forsøkt å løse spørsmålet om opsjoner skal inngå i beregningen eller ikke. Har partene avklart opsjoner tilstrekkelig klart i avtalen, kan man unngå konflikter i byggeperioden.